Tháo chạy khỏi bất động sản cao cấp

Hàng loạt “ông lớn” bất ngờ tuyên bố đại hạ giá bất động sản cao cấp.

Thậm chí như ông bầu Đoàn Nguyên Đức cũng đã công bố “tháo chạy” khỏi bất động sản Việt Nam để tập trung vào cao su, mía đường ở Lào, Campuchia và bất động sản Myanmar. Những thông tin trên đã làm thị trường “rúng động”, bởi từ trước đến nay bất động sản cao cấp không chịu “hạ mình”.

Dự án Sunrise City giảm giá gần 50% trong bối cảnh tồn kho căn hộ cao cấp tăng cao 

Đồng loạt giảm giá sốc
Ngày 7/9, Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM công bố thông tin việc Công ty bất động sản Phát Đạt gửi thông báo bất thường, giảm 50% giá bán khu biệt thự, nhà phố thương mại cao cấp ven sông dự án The EverRich 3. Trong công văn nêu, trước đây Công ty dự kiến bán đất nền trên giá từ 80 - 100 triệu đồng/m2, nhưng nay giảm xuống còn bình quân là 40 triệu đồng/m2.

Dự án The Everich 3 giảm giá mạnh đã gây sốc cho thị trường khi mức giá chỉ bằng 1/2 giá dự án cùng khu vực 

Nguyên nhân giảm giá, theo ông Nguyễn Văn Đạt, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Phát Đạt, thời gian qua thị trường bất động sản trầm lắng, tình trạng đóng băng kéo dài nhiều năm đã làm cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, trang trí nội thất, kinh doanh bất động sản vô cùng khó khăn. Để tạo thanh khoản tài chính, tạo nguồn thu tiếp tục đầu tư cho các dự án khác chuẩn bị cho kế hoạch kinh doanh năm 2014 - 2015, Công ty giảm giá bán 50% giá bán biệt thự và nhà phố thương mại thuộc dự án The EverRich 3 (phường Tân Phú, quận 7, TP.HCM). Số tiền thu được sẽ dùng để tiếp tục thực hiện tái đầu tư trong chiến lược kinh doanh của công ty và đảm bảo quyền lợi cho cổ đông. Đây là dự án nhà ở thuộc phân khúc cao cấp và với việc giảm giá trên, giá đất nền dự án The Everich 3 chỉ bằng 1/2 mức giá của các dự án cùng khu vực.
Cuối tuần qua, ngày 8/9, Tập đoàn Novaland đã công bố thông tin giảm giá bán khu căn hộ North Towers giai đoạn 3 dự án Sunrise City (quận 7), với mức giảm giá gần 50%, còn khoảng 27 triệu đồng/m2, so với giá bán giai đoạn 1 là 50 triệu đồng/m2. Nếu như trước đây khách hàng muốn sở hữu căn hộ cao cấp Sunrise City phải bỏ ra ít nhất từ 4 đến 5 tỉ đồng, nay chỉ từ 1,8 tỉ đồng.
Hết “chảnh”
Việc các dự án bất động sản cao cấp bất ngờ giảm sốc khiến thị trường “rúng động”, bởi từ trước đến nay bất động sản cao cấp không chịu “hạ mình”. Thậm chí như dự án Lesman (Q.3) của Tập đoàn C.T Group còn giữ chính sách giá bán đợt sau luôn cao hơn đợt trước.

Khách hàng tìm hiểu các dự án căn hộ cao cấp đang giảm giá sốc

Ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novanland, cho biết từ đầu năm 2008 cho đến nay cuộc khủng hoảng tài chính trên toàn thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng có ảnh hưởng rất sâu đến mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Chính phủ đã có Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu được đánh giá là nghị quyết có tầm ảnh hưởng sâu rộng và hiệu quả cao. “Chúng tôi đã phải tái cơ cấu lại đội ngũ, chuyển sang quản lý tập trung để cắt giảm chi phí, tăng tính chuyên nghiệp, giữ chất lượng nhưng hạ được giá thành sản phẩm, điều chỉnh lại phân khúc căn hộ, điều chỉnh một số ít diện tích căn hộ nhỏ lại. Giá giảm là nhờ kết hợp nhiều biện pháp, có một phần do giảm giá, nhưng chủ yếu là cấu trúc lại sản phẩm để phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng. Trong giai đoạn khó khăn của thị trường hiện nay chúng tôi đặc biệt chú trọng đến tính thanh khoản của dự án, giá bán gần như bằng giá thành sản phẩm”, ông Huy nói.
Theo một chuyên gia bất động sản, trong bối cảnh nhà nước chỉ đưa ra các giải pháp hướng đến “giải cứu” phân khúc bất động sản bình dân, nhà ở xã hội thì việc chủ đầu tư các dự án bất động sản cao cấp buộc phải bán tháo để thu hồi vốn là một giải pháp thông minh. Bởi “để càng lâu, sản phẩm bán không được càng chết. Khi đó lãi vay ngân hàng sẽ “ăn” hết dự án”…

BĐS: Vẫn đặt cược vào căn hộ cho thuê

Một số doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội đang đặt nhiều kỳ vọng vào thị trường căn hộ cho người nước ngoài thuê.

Ông Nguyễn Việt Dũng, Trưởng phòng cho thuê nhà ở, Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, cho biết một số chủ đầu tư dự án căn hộ để bán xung quanh khu vực Hồ Tây đang cân nhắc chuyển đổi sang xây dựng căn hộ dịch vụ để cho người nước ngoài thuê.
Chủ đầu tư khu căn hộ The Lancaster trên phố Núi Trúc, quận Ba Đình cũng đang thuyết phục khách hàng đã mua căn hộ để ở kết hợp với chủ đầu tư để chuyển thành khu căn hộ dịch vụ. Khách sạn InterContinental Hanoi Westlake cũng đang lên phương án chuyển một phần khách sạn thành căn hộ dịch vụ.

Khách sạn InterContinental Hanoi Westlake đang lên phương án chuyển một phần khách sạn thành căn hộ dịch vụ. Ảnh: progressivegrocer.com

Ngoài việc chuyển đổi dự án, các doanh nghiệp bất động sản cũng tìm cách thu hút nhà đầu tư tư nhân mua căn hộ để cho người nước ngoài thuê lại. Refico, nhà phát triển dự án căn hộ cao cấp Watermark đang được xây dựng ven hồ Tây, vừa đưa ra gói ưu đãi cho người mua nhà tại dự án này. Ngoài việc tặng khách hàng gói nội thất 200 triệu đồng, Refico còn cam kết trả tiền thuê cho người mua căn hộ Watermark trong năm đầu tiên lên đến 80 triệu đồng/tháng/căn hộ, dù có cho thuê được hay không.
Chiến lược nhắm đến kinh doanh căn hộ cho người nước ngoài thuê có vẻ mâu thuẫn với diễn biến kinh tế hiện tại. CBRE Việt Nam đã chỉ ra rằng do tình hình kinh doanh khó khăn, nhiều công ty đã cắt giảm ngân sách thuê nhà cho nhân viên; số lượng hỏi thuê gần đây cũng giảm nhẹ. Trong khi đó, tỉ lệ trống tại các khu căn hộ dịch vụ vẫn khá cao. Tính đến cuối quý II/2013, tỉ lệ trống tại các khu căn hộ dịch vụ gắn thương hiệu quốc tế là 12%, còn tại các khu căn hộ dịch vụ tự quản lý là 19%.
Mặc dù vậy, theo ông Dũng, CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ dịch vụ cho người nước ngoài thuê tại Hà Nội đang hoạt động tốt. Số liệu thống kê tỉ lệ trống là dựa vào lượng khách thuê thường xuyên. Nếu tính cả lượng khách thuê vãng lai thì hầu như các khu căn hộ dịch vụ cho người nước ngoài thuê, nhất là những khu căn hộ ven Hồ Tây, hầu như đã hoạt động hết công suất.
Mặt khác, dù kinh tế khó khăn nhưng giá căn hộ dịch vụ cho thuê tại Hà Nội không biến động nhiều từ năm 2010 đến nay, bình quân trên 600.000 đồng/m2/tháng. Đối với căn hộ dịch vụ thương hiệu quốc tế, giá cho thuê bình quân là 800.000 đồng/m2/tháng. Căn hộ dịch vụ 1 phòng ngủ tại dự án Keangnam Landmark 72, chẳng hạn, có giá cho thuê hơn 40 triệu đồng/tháng; căn hộ 2 phòng ngủ, hơn 50 triệu đồng/tháng và căn hộ 3 phòng ngủ, hơn 70 triệu đồng/tháng.
Ông Dũng còn cho biết những khu căn hộ có vị trí đẹp ven hồ Tây như Hanoi Lakeview không những không giảm mà còn tăng giá cho thuê.
Nhận thấy tín hiệu tích cực từ phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê, một số nhà đầu tư cá nhân đã nhảy vào thị trường qua việc mua căn hộ rồi cho người nước ngoài thuê lại. Tuy nhiên, do không có các dịch vụ như giặt ủi, vệ sinh nhà cửa … nên các căn hộ để bán rồi cho người nước ngoài thuê lại thường có giá cho thuê thấp hơn nhiều so với căn hộ dịch vụ.
Hơn nữa, hiệu quả kinh doanh của thị trường căn hộ để bán rồi cho thuê lại cũng có những diễn biến ngược chiều nhau. Nhiều dự án căn hộ kiểu này tại quận Cầu Giấy và Từ Liêm đã giảm giá 10-20% trong thời gian qua. Thậm chí, những căn hộ để bán một thời rất hút khách nước ngoài như Khu Đô thị Ciputra cũng đã giảm giá xuống còn 20-24 triệu đồng/tháng/căn so với mức 30-32 triệu đồng/tháng cách đây vài năm.
Tuy vậy, một số dự án căn hộ để bán có vị trí đẹp, chất lượng cao, nhiều tiện ích đi kèm thì lại thu hút được khách nước ngoài và giá thuê cũng khá cao. Theo bà Nguyễn Hải Minh, quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Công ty Tư vấn Cushman & Wakefield tại Hà Nội, Keangnam, The Manor và Indochina Plaza Hanoi là 3 dự án căn hộ để bán thu hút được nhiều khách thuê là người nước ngoài. Tại Indochina Plaza Hanoi, giá cho thuê bình quân là 25-30 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 2 phòng ngủ và 40-50 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 3 phòng ngủ.
Theo ông Dũng, hai khu vực được coi là thu hút người nước ngoài thuê nhiều nhất là Mỹ Đình và quanh Hồ Tây. Khu vực Mỹ Đình, chẳng hạn, thu hút được nhiều khách nước ngoài thuê vì ngày càng có nhiều công ty nước ngoài chuyển văn phòng về đây. Hơn nữa, trong vài năm gần đây, do không có thêm lượng cung mới nên các khu căn hộ dịch vụ cũng như căn hộ để bán rồi cho thuê lại hoạt động khá tốt và có giá cho thuê cao.
Vậy liệu có nên mua căn hộ cao cấp cho người nước ngoài thuê hay không? Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Tư vấn Sohovietnam, cho rằng còn tùy từng nhà đầu tư. Nếu cho rằng thị trường bất động sản chưa có gì sáng sủa, họ có thể đứng ngoài. Đối với những người có tiền nhàn rỗi, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư ngoài kênh gửi tiền ngân hàng hay mua vàng, ngoại tệ. Theo ông, việc mua nhà trong lúc rẻ hoặc khi có nhiều ưu đãi rồi cho người nước ngoài thuê thì sẽ có được nguồn thu trong khi chờ thị trường khởi sắc trở lại.
Ông Michael Piro, Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty Indochina Land, cho biết mua căn hộ cho người nước ngoài thuê hiện có thể đem lại tỉ suất lợi nhuận từ 8-10%/năm. So với lãi suất tiền gửi ngân hàng, việc mua căn hộ để cho thuê lại là điều đáng cân nhắc. Theo ông, từ đầu năm đến nay, phần lớn khách mua căn hộ Indochina Plaza Hanoi đều là nhằm mục đích cho thuê lại.

Làm thế nào để tăng tốc giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng?

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở hiện đang được giải ngân rất chậm chạp. Để tăng tốc độ cần phải gỡ hai nút thắt chủ yếu về thủ tục thế chấp để vay vốn ngân hàng và nguồn cung nhà ở xã hội.

Tính từ thời điểm bắt đầu triển khai cho vay từ tháng 6/2013 tới ngày 20/9/2013, các ngân hàng đã cam kết cho vay 510 khách hàng cá nhân với số tiền là 172 tỷ đồng, đã giải ngân cho 494 khách hàng với số tiền là 115 tỷ đồng. Đối với khách hàng doanh nghiệp, đã có 4 DN được ký hợp đồng tín dụng với số tiền 748 tỷ đồng, đã giải ngân được 44,46 tỷ đồng.

Kết quả giải ngân trên còn khiêm tốn dù các cơ chế, chính sách, quy trình nghiệp vụ phục vụ gói tín dụng đã được xây dựng tương đối rõ ràng, phù hợp, thuận lợi.

Để thúc đẩy mạnh mẽ việc triển khai thực hiện gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, cần nhanh chóng xử lý 2 nút thắt chủ yếu.

Ảnh minh họa

Thứ nhất, nhanh chóng có quy định hướng dẫn công chứng các hợp đồng giao dịch tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay với các đối tượng được vay mua nhà ở xã hội, tiến tới xây dựng Thông tư liên tịch hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, Bộ Xây dựng cần tiến hành rà soát lại các dự án nhà ở xã hội hiện ghi trong hợp đồng không được phép thế chấp và có giải pháp xử lý để tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng căn nhà mua làm tài sản thế chấp khi vay vốn ngân hàng.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cần rà soát, chỉnh sửa, thống nhất lại các quy định về điều kiện vay vốn liên quan tới quy định về địa giới hành chính đối với cá nhân, hộ gia đình chưa có nhà ở; quy trình xác định diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình trên địa bàn xã, phường của chính quyền địa phương; phương pháp xác định các thành viên trong hộ gia đình thuộc đối tượng cho vay... nhằm đảm bảo tính đồng bộ của các văn bản để các ngân hàng thương mại và các địa phương có cơ sở triển khai thực hiện.

Thứ hai, cần tập trung xử lý khó khăn về nguồn cung nhà ở. Do thời gian trước đây các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cao cấp, có quy mô lớn và giá bán cao nên quỹ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có quy mô dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 tại các địa phương đến thời điểm hiện nay rất khan hiếm.

Hiện Bộ Xây dựng đã gửi danh sách gần 60 dự án thuộc đối tượng được vay vốn theo gói tín dụng hỗ trợ nhà ở; tuy nhiên phần lớn danh mục các dự án nhà ở xã hội này mới đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục xây dựng hoặc chuyển đổi công năng từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội để khởi công. Theo phản ánh của các doanh nghiệp thì thời gian để hoàn tất các thủ tục này không thể nhanh được. Do đó, các ngân hàng cũng chưa giải ngân được khi doanh nghiệp chưa hoàn tất thủ tục. Để khắc phục, Bộ Xây dựng và chính quyền các địa phương cần đẩy nhanh việc xét duyệt và hoàn tất các thủ tục có liên quan cho doanh nghiệp; đẩy nhanh triển khai dự án nhà ở xã hội để bán cho các đối tượng có đủ điều kiện.

(Theo Chinhphu.vn)