Nội thất đế vương trong căn hộ 100 tỷ

Với giá bán dự kiến hơn 100 triệu đồng mỗi m2, căn hộ penhouse rộng hơn 1000 m2 có giá tối thiểu 100 tỷ đã khiến nhiều người phát sốt. Tuy nhiên, khi tận mắt chứng khiến nột thất được chủ đầu tư tự hào là đẳng cấp "đế vương" thì mọi người hẳn sẽ thực sự choáng.

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Căn hộ trên nằm trong dự án D'.Palais de Louis nằm trong khu nhà ở Đông Hồ Nghĩa Đô trên đường Nguyễn Văn Huyên - Hà Nội.
Dự án có kiến trúc theo phong cách Pháp, Ý cổ điển lãng mạn của thế kỷ XVII-XVIII. Tòa nhà có 27 tầng nổi, 4 tầng hầm để xe, 2 tầng sảnh công cộng và dịch vụ, Tòa nhà có 6 tháng máy xuyên sáng, 2 thang máy chở hàng, 2 bể bơi bốn mùa,
Tường ngoài của công trình được ốp đá Granite toàn bộ, tầng mái cũng được ốp bằng đá tự nhiên. Điểm nhấm của tòa nhà là đại sảnh rộng hơn 2000m2 và trần cao 7,2m và được trang trí các ánh sao cùng các đèn phalee.
Tòa nhà có 242 căn hộ chia ra 10 loại căn hộ với 10 phong cách nội thất khác nhau. Diện tích mặt bằng căn hộ từ 120.9m2 đến 260.8m2 và 2 căn Penthouse rộng hơn 1000m2.
Trong các căn hộ, phòng khách và phòng ăn liên thông, ngăn cách bởi những hàng cột thức cổ điển ước lệ, ốp đá cẩm thạch. Phòng ngủ có cửa kính mở rộng ra phía hồ. Đặc biệt, phòng ngủ chính sở hữu phòng tắm lớn nhất bao gồm hệ thống phòng sauna với chất liệu gỗ thông dầu Canada, bồn tắm với công nghệ bong bóng massage và phòng tắm đứng sang trọng, như một mini spa gia đình.
Các căn hộ có từ 3 phòng ngủ trở lên còn có buồng riêng cho người giúp việc.
10 loại căn hộ điển hình tương ứng với 10 bộ sưu tập nội thất theo phong cách Hoàng gia cổ điển Châu Âu, phong phú và đa dạng trong ý tưởng từ Imperial Palace Series (Đế chế Napoleon), Helen of Troy (Vẻ đẹp của nàng Hellen)...đến Zues Series (Uy quyền của Zues).

Màu sắc sử dụng trong các căn phòng cũng được lựa chọn rất tinh tế và đặc sắc

Màu sắc sử dụng trong các căn phòng cũng được lựa chọn rất tinh tế và đặc sắc từ màu vàng kim, màu rượu chát, đến tím hồng, đen tuyền, xanh Hoàng Gia...sinh động và đặc sắc với các câu chuyện về các vị thần.
Nội thất cầu kỳ, xa xỉ từ những thương hiệu danh tiếng như thiết bị nhà bếp Fagor - Tây Ban Nha, thiết bị vệ sinh Kohler của Mỹ, sàn gỗ Teak Myanmar, đá Marble Tây Ban Nha & Brazil...
Đặc biệt, các chi tiết được chọn lọc kỹ lưỡng hay chế tác tinh xảo như công tắc bằng vàng 10kara, phào chỉ thếp vàng, được làm theo công nghệ thủ công truyền thống của làng Kiêu Kỵ, hay những bức tranh đá thiên nhiên ấn tượng.
Hệ thống tủ bếp được làm từ các chất liệu quý hiếm như: gỗ gõ đỏ, gỗ sồi (những loại gỗ được sử dụng để sản xuất các chi tiết nội thất cho các dòng xe hơi cao cấp danh tiếng như Bently, Rolls-Royce)...Hệ thống cửa của các căn hộ trong tòa nhà được làm từ gỗ gõ đỏ tự nhiên quý hiếm, siêu bền, 100% nhập khẩu từ Mỹ.
Theo chủ đầu tư, họ quyết tâm đầu tư để có hình ảnh Cung điện Versailles về giữa lòng thủ đô Hà Nội.
Theo giới kinh doanh BĐS, hiện ở Việt Nam hiếm có doanh nghiệp nào ở Việt Nam đầu tư sản phẩm nhà chung cư xa xỉ đến thế.
Ông Đỗ Quang Huy, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đánh giá, đây là một bước đi táo bạo của chủ đầu tư và có cơ sở thành công khi hướng tới mục tiêu nhóm khách hàng siêu giàu, giới thượng lưu.
Tuy nhiên, ông Huy phân tích, những đối tượng bỏ ra chục tỷ mua căn hộ thường họ có xu hướng chọn đất hoặc nếu không họ cũng đã biệt thự. Còn nếu bỏ ra hàng chục tỷ để mua căn hộ, người mua sẽ đánh giá vị trí là yếu tố đầu tiên. Khách hàng sẽ có xu hướng ở những nơi trung tâm thành phố, thuận tiện cho việc đi lại, làm ăn hơn là các quận xa trung tâm. Nếu dự án ở vị trí như Hai Bà Trưng, Tràng Tiền,... những khu vực xung quanh bờ Hồ thì cũng đáng để mua.
Còn ông Phạm Đức Hiển, chuyên gia kinh tế, nhận định, đây có thể là chiêu thức PR của chủ đầu tư còn giá bán sẽ có thể thấp hơn nhiều. Nhiều dự án, chủ đầu tư công bố giá cao rồi bán cho các cá nhân quen biết, bí mật thông tin khách hàng nên không thể xác định được đối tượng khách hàng mua những dự án như kiểu này.
Các căn hộ cao cấp có giá từ 50 tới 60 triệu đồng/m2 còn khó bán. Hiện, một căn biệt thự đẹp ở Mỹ Đình với giá đó đều có thể mua được. Đồng quan điểm, với số tiền như căn hộ siêu sang hai chuyên gia đều lựa chọn mua biệt thự hoặc chọn kênh đầu tư khác ngoài bất động sản.

Nhẹ gánh tiền sử dụng đất

Rất nhiều địa phương đang gặp khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do quy định về cách tính tiền sử dụng đất.

Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải vừa có văn bản chỉ đạo một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận). Trong đó, chủ yếu là tháo gỡ khó khăn về cách tính tiền sử dụng đất đối với các dự án phát triển nhà ở.
Tính theo thời điểm chuyển nhượng, giao đất
Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố nhanh chóng kiểm tra, thanh tra các dự án phát triển nhà ở, thực hiện những biện pháp mạnh để xử lý nghiêm chủ đầu tư. Đồng thời, xem xét cấp giấy chứng nhận cho người dân đã hoàn thành nghĩa vụ với các chủ đầu tư trong các trường hợp sau:
- Công ty mẹ được nhà nước giao đất thực hiện các dự án phát triển nhà ở nhưng đã có văn bản ủy quyền hoặc giao nhiệm vụ cho công ty con thực hiện đầu tư xây dựng và đứng tên ký hợp đồng bán nhà ở.
- Bên bán nhà đã tự nhận chuyển nhượng dự án mà không làm thủ tục nhận chuyển quyền sử dụng, nay đứng tên ký hợp đồng bán nhà thì UBND cấp tỉnh xem xét quyết định công nhận việc chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư. Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính theo chính sách quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Việc đóng tiền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở tại TP HCM đang gặp nhiều ách tắc. Ảnh: TẤN THẠNH

- Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai, chưa nộp tiền sử dụng đất nhưng đã xây dựng và bàn giao nhà cho người mua thì UBND cấp tỉnh xem xét quyết định công nhận việc sử dụng đất. Chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất theo chính sách tại thời điểm hoàn thành công trình.
- Cơ quan, tổ chức, đoàn thể được nhà nước giao đất xây dựng nhà ở, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai, chưa nộp nghĩa vụ tài chính nhưng đã tổ chức xây dựng và phân phối nhà ở hoặc phân lô đất cho cán bộ, nhân viên tự xây dựng nhà ở thì cấp giấy chứng nhận lần đầu cho người đang sử dụng. Về nghĩa vụ tài chính, nếu có cơ sở xác định cơ quan, đoàn thể đã nộp tiền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan, đoàn thể thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận. Nếu không có cơ sở xác định đã nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định của pháp luật.
- Dự án nhà chung cư được nhà nước giao đất nhưng miễn tiền sử dụng đất trước ngày 1-7-2004, chủ đầu tư tiến hành bán nhà ở sau thời điểm này theo giá thị trường như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất thì chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cho người mua. Đồng thời, truy thu tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư theo giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm giao đất.
Sai phạm vẫn được cấp giấy chứng nhận
Theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải, người dân vẫn được xét cấp giấy chứng nhận trong trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành pháp lý về đất đai, đã nộp tiền sử dụng đất nhưng diện tích nhà đã xây có sai phạm như vượt số tầng, vượt diện tích xây dựng… thì kiểm tra xử lý phần diện tích sai phạm theo thẩm quyền. Nếu phần diện tích sai phạm được tồn tại thì chủ đầu tư phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính theo chính sách tại thời điểm giao đất.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất vi phạm Luật Đất đai nhưng đã sử dụng ổn định từ trước ngày 1-7-2004, không tranh chấp, khiếu kiện thì cần rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận. Trường hợp vi phạm thuộc quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ xung yếu, hạ tầng công cộng … thì không cấp giấy chứng nhận và tiến hành thu hồi đất.
Vừa qua, rất nhiều địa phương gặp khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận do quy định về tính tiền sử dụng đất. Tại TP HCM, nhiều dự án đã tiến hành bàn giao và khách hàng sử dụng từ lâu nhưng chủ đầu tư không làm thủ tục tách giấy chứng nhận cho họ. Đến lúc các cơ quan chức năng bắt buộc thực hiện nghĩa vụ tài chính để tiến hành cấp giấy chứng nhận cho khách hàng thì hầu hết chủ đầu tư đều “méo mặt” khi tiền sử dụng đất được áp theo chính sách hiện hành - cao hơn rất nhiều lần so với thời điểm được giao đất hoặc bàn giao căn hộ.

Đại diện Cục Thuế TP HCM cho biết việc đóng tiền sử dụng đất đang bị ách tắc rất nhiều, nợ tiền sử dụng đất lên đến hàng ngàn tỉ đồng, chủ yếu là các doanh nghiệp. Một trong những nguyên nhân là thời điểm tính tiền sử dụng đất chưa được thống nhất.

Thị trường BĐS và 6 nghịch lý "bất thường"

Diễn đàn kinh tế Mùa thu năm 2013 đang diễn ra tại Thành phố Huế. Nhiều vấn đề kinh tế vĩ mô quan trọng đã và đang được các chuyên gia đưa ra luận đàm.

Trong phần viết về "Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết", GS. Đặng Hùng Võ đã đưa ra những đánh giá về thị trường BĐS, trong đó đáng chú ý là 6 nghịch lý của thị trường hiện nay.

Nghịch lý 1: Giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là 2 - 4 lần), nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm tới mức 10 lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Nghịch lý 2: Thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có nghĩa.

Nghịch lý 3: BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức "mua nhà trên giấy", vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS tồn đọng lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thông thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm.

"Kho tồn đọng" này tiếp tục tồn tại chờ Nhà nước cứu giúp. Nhà đầu tư kêu ca nhiều nhưng chỉ có rất ít nhà đầu tư chủ động tìm giải pháp cho mình.

Nghịch lý 4: Các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực - hư quả khó lường. Các nhà đầu tư BĐS kêu cứu thảm thiết nhưng số lượng M&A không cao.

Nghịch lý 5: Giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.

Giá nhà ở xã hội của Nhà nước, cũng đang được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước hiện cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ. Sự thực, để giải quyết tình trạng này không khó vì giá cả nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn, v.v... Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn.

Nghịch lý 6: Gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, những nghịch lý này nghe ra có vẻ bất thường nhưng thực sự lại rất bình thường trong thị trường BĐS hiện nay. Tất cả do tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường BĐS, từ quản lý tới nhà đầu tư và tới người tiêu dùng. Thông tin không đầy đủ, thiếu chính xác. Các rủi ro gần như không được quản lý.

Như vậy, từ cuối năm 2012 tới nay có 2 việc cần làm cho thị trường BĐS nước ta: một là tăng cung cho khu vực giá rẻ gồm cả nhà ở xã hội nhằm thỏa mãn cầu rất cao của những người lao động có thu nhập thấp; và hai là giải quyết kho BĐS tồn đọng có giá cao và giá trung bình. Bên cạnh 2 việc này còn có một số việc khác cần làm nhằm tái cơ cấu khu vực kinh tế BĐS.

(Theo TTVN/CafeF) 

Thực hư chuyện cắt lỗ tại thị trường BĐS Tp.HCM

Có dấu hiệu lao dốc sớm hơn thị trường BĐS Hà Nội nên thị trường BĐS Tp.HCM đã sớm xác lập mặt bằng giá thấp hơn. Đã có những nhận định cho rằng 5 năm là quá đủ để một thị trường giá xuống đi tới đáy.

Tuy nhiên, giá phân khúc căn hộ tại Tp.HCM chưa chắc đã thực sự xuống tới đáy với những tuyên bố giảm giá sốc 40-50%, mà chỉ là cách nói “kiểu” của dân trong nghề để bán hàng. 

 

Khác với Hà Nội, phần lớn dự án chung cư chỉ bùng nổ ở phía Tây thành phố thì tại Tp.HCM, dường như tất cả các quận nội, ngoại thành dự án chen nhau mọc lên,đặc biệt ở các quận rìa trung tâm như huyện Nhà Bè, Quận 7, Quận 11, Quận Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp… với giá bán rất khác nhau, từ 7-8 triệu đồng/m2 cho một căn penthouse diện tích lớn trên 250m2 tại huyện Nhà Bè, cho tới những căn hộ cao cấp có giá bán cao gấp 3-4 lần như 27 triệu đồng/m2 tại Everich (Quận 11), 37 triệu đồng/m2 tại The Manor 1 (Quận Bình Thạnh), 50 triệu đồng/m2 tại River Park - Phú Mỹ Hưng (Quận 7), và thậm chí có thể lên tới hàng trăm triệu đồng/m2 cho một căn hộ hạng hi-end premium tại tòa tháp Vincom Financial Tower (3 mặt đường Đồng Khởi-Lê Thánh Tôn-Lý Tự Trọng)…

Trong vai một người đi thuê nhà, PV đã có dịp tham quan trực tiếp nhiều căn hộ khác nhau, từ bình dân cho tới cao cấp. Có thể thấy, giá căn hộ phụ thuộc phần lớn vào vị trí của tòa nhà, gần hay xa trung tâm thành phố. Trong khi đó, nếu xét về chất lượng xây dựng, tính mỹ thuật thì một căn hộ có giá 13 triệu đồng/m2 cũng không có sự khác biệt quá lớn so với những căn hộ có giá trên dưới 50 triệu đồng/m2.

Hiện phân khúc nhà bình dân ở Tp.HCM thường có giá bán từ 10 - 15 triệu đồng/m2, tập trung ở các huyện Nhà Bè, Gò Vấp, Tân Phú, Bình Thạnh với các dự án đình đám của Hoàng Anh Gia Lai, Kim Hồng, Huỳnh Thông… Chỉ với 600-700 triệu đồng đã có thể sở hữu một căn hộ trên 50m2 tại những dự án này. Tuy nhiên, hầu như chỉ có các dự án của Hoàng Anh Gia Lai ở Quận 7, huyện Nhà Bè, mới tạm đủ không gian sinh hoạt chung và các công trình phụ trợ cho cư dân sinh sống. Các dự án khác phần lớn chỉ gồm một vài khối nhà mà không có cảnh quan mặt đất. Mua nhà ở các dự án này thường phải chấp nhận ở xa khu vực trung tâm thành phố. Trung bình để di chuyển vào trung tâm cũng phải mất từ 7-10km, trong điều kiện mật độ giao thông dày đặc của Tp.HCM cũng phải mất trung bình trên dưới 45 phút.

Trái ngược với quá khứ, khi khách hàng tranh nhau mua trực tiếp của chủ đầu tư để được giá tốt thì giờ đây, phần lớn đều tìm mua qua người đang sở hữu, nói cách khác là mua qua các nhà đầu cơ. Bởi nếu trước đây, đầu cơ BĐS còn có lãi thì giờ chỉ là một hình thức “chôn vốn”vô thời hạn. Do vậy, nhiều nhà đầu cơ sốt suột đã giảm giá bán từ 5-10% so với giá gốc trong hợp đồng với chủ đầu tư để thu hồi vốn. Điển hình như một số căn hộ của Phú Hoàng An, Hoàng Anh An Tiến, Hưng Vượng… tại quận 7, bản chất của những mẩu quảng cáo “bất động sản đã xuống đến đáy” hoặc một số nhận định của các chủ đầu tư ế hàng là việc giá bán trên thị trường thứ cấp có giảm nhẹ để các nhà đầu cơ rút êm, chấp nhận lỗ ít đi một chút.

Đối với một số dự án đã đi vào sử dụng lâu năm như Hoàng Anh Gia Lai 1, Hoàng Anh Gia Lai 2, Quốc Cường Gia Lai…, giá rao bán cũng có giảm chừng 5-10% so với giá gốc. Nếu đặt trong bài toán đầu tư, những người mua từ năm 2008, 2009 sẽ bị lỗ nhẹ. Trên thực tế, không có chuyện nhà mất giá đến 40-50% như bấy lâu giới BĐS vẫn ta thán. Có thể ở lúc đỉnh điểm của cơn sốt địa ốc, người ta rao bán một căn hộ có giá gốc 14 triệu/m2 với giá 24-25 triệu đồng/m2. Song đó là giá mong muốn, và là thỏa thuận dân sự giữa hai bên mua bán, chứ không hình thành mặt bằng giá bền vững. Các nhà đầu cơ vẫn chỉ bỏ ra 14 triệu đồng/m2 nhà, và nay bán với giá 14-16 triệu đồng/m2 cùng thông tin “cắt lỗ 50%” - thực ra chỉ là lỗ so với kỳ vọng lợi nhuận - để đánh lừa người mua.

Phân khúc trung cấp thường tập trung ở các quận Tân Bình, Phú Nhuận, Quận 5, Quận 6, Quận 11… với các dự án có giá thành trên dưới 20 triệu đồng/m2. Ở phân khúc cao hơn, phần lớn rơi vào các dự án tại Phú Mỹ Hưng (Quận 7) và Thảo Điền (Quận 2), cùng một số dự án hiếm hoi tại quận 1. Giá căn hộ thường dao động từ 35-50 triệu đồng/m2, cá biệt có trường hợp lên tới trên 100 triệu đồng/m2, và người mua phải bỏ ra ít nhất từ 5-7 tỷ cho một căn hộ trên 100m2 và vài chục tỷ cho một căn penthouse. Tuy nhiên, theo quan sát, nhà đầu cơ tại các khu căn hộ cao cấp khá chắc giá, hiếm khi giảm giá bán trên thị trường bởi tâm lý bán hàng cho người có tiền- nhóm người thường ít có kè mặc cả và hay quan niệm “của rẻ là của ôi”.

Có thể thấy, việc cắt lỗ của giới BĐS cũng không đến mức quá bi đát như những gì đang hiện ra trên thị trường. Trong khi đó, hàng ngàn tòa nhà cao tầng lớn nhỏ vẫn ngày đêm đang đi vào hoàn thiện tại Tp.HCM tiếp tục gia cố thêm cái kho đã tồn đọng quá nhiều, song điều này cũng chưa chắc có thể đảm bảo cho một mặt bằng giá mới gần hơn với giá trị sử dụng của mỗi căn hộ như nhiều người mua kỳ vọng.

(Theo SM) 

Nhà thu nhập thấp "nóng" chuyện kiện cáo

Sức nóng của căn hộ giá rẻ được trông đợi nhờ mức giá chấp nhận được kèm theo sức hút của lãi suất 6%/năm của gói 30.000 tỷ trong lúc nhà ở thương mại gần như tê liệt khiến các chủ đầu tư ồ ạt xin chuyển đổi dự án.

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Nhưng "họa vô đơn chí" với thị trường BĐS khi mà chính những dự án nhà rẻ này cũng không thoát cảnh khách hàng kiện cáo, đòi trả nhà...
Tuần qua, dự án nhà thu nhập thấp đầu tiên bị khiếu kiện vì chậm tiến độ. Người mua nhà dự án Sài Đồng của Hanco3 đã gửi đơn tố chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thiếu lý do chính đáng, bởi dự án cùng khu vực của Hanco5 người mua rục rịch chuyển về ở thì mua nhà Hanco3 chưa thể nhận nhà vì thay đổi hệ thống phòng cháy chữa cháy.
Theo văn bản mà Hanco3 gửi các hộ dân có thông báo rõ: “Hiện nay, vì một số lý do bất khả kháng do thay đổi chính sách Nhà nước và quy định pháp luật về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật phòng cháy chữa cháy (PCCC) tại các công trình xây dựng, công trình nhà ở thu nhập thấp NO10A, NO12-3 phải sửa đổi hệ thống thông gió, PCCC.
Theo đó, chủ đầu tư thông báo cho khách hàng sẽ lùi thời hạn hoàn thành và bàn giao nhà cho người dân chậm nhất vào ngày 31/12 năm nay, tăng thêm thời gian 6 tháng so với thời gian được dự kiến trong hợp đồng đã ký kết.
Trước đó, thời điểm giữa năm 2011, để được ký hợp đồng mua nhà dành cho người thu nhập thấp ở dự án Sài Đồng, khách hàng phải trải qua quy trình thủ tục, xét duyệt nghiêm ngặt, đáp ứng các tiêu chí mới được bốc thăm quyền được mua, bốc thăm căn hộ. Nhiều người phải phải vay mượn để đóng tiền đúng hạn cho chủ đầu tư theo yêu cầu. Tuy nhiên, đến nay nhiều người dân hoang mang, lo lắng trước việc đã quá thời gian giao nhà. Lo lắng này tăng lên khi hàng loạt dự án nhà ở thương mại đã án binh bất động, với những vụ ầm ĩ kiện tụng, đòi tiền, đòi nhà kéo dài nhiều năm không giải quyết được.

Dự án nhà TNT Đặng Xá của Viglacera thì ngay sau ồn ào về chất lượng căn hộ bị rêu mốc, xuống cấp ngay khi vừa bàn giao nhà, lại tiếp tục bị khách hàng muốn thanh lý hợp đồng, trả nhà nhưng điều kiện mà chủ đầu tư đưa ra là sẽ chỉ trả tiền cho những khách hàng khi họ bán được căn hộ bị trả lại. Thậm chí trên các diễn đàn về nhà chung cư, nhiều người cho biết do không thể trả căn hộ lấy lại tiền ngay từ chủ đầu tư tư nên đã chủ động rao bán, nhượng lại căn hộ với nhiều lý do: không đủ tiền đóng tiếp, gia đình có người chuyển công tác, ... Có người mua than "cố hết chỗ nọ đến chỗ kia với lãi suất rất cao để lấy được nhà, đã đâm lao phải theo lao, không cố cũng ko được vì mình có thanh lí cũng ko thể lấy lại được tiền ngay mà lãi vẫn phải trả".
Làn sóng đòi trả lại nhà thu nhập thấp không chỉ diễn ra ở khu Đặng Xá vốn bị chê là quá xa trung tâm, từng phải mở bán rất nhiều lần nhưng vẫn ế ẩm, thì ngay tại dự án nhà thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm của của Vinaconex Xuân Mai, khi người muốn mua phải bon chen bẹp ruột, kiện cáo tố giác người mua gian lận, để giành suất mua nhà thì nay cũng rất nhiều người dân nại đủ lý do để trả lại hàng cho nhà sản xuất.
Mặc dù chủ đầu tư hỗ trợ người dân vay vốn từ BIDV lãi suất 10%/năm để có tiền thanh toán, đồng ý để khách hàng chuyển đến ở dù chưa đóng đủ tiền nhưng vẫn không đủ giữ chân khách mua.
Nhìn lại, nguyên nhân khiến khách nằng nặc trả nhà là bởi dự án làm từ thời BĐS sốt nóng đã không đáp ứng được mong muốn an cư cho cư dân bởi dự án quá xa khu trung tâm, đường vào chưa có điện chiếu sáng, chất lượng căn hộ thấp khi xảy ra tình trạng thấm nước và rạn nứt.
Cách đây ít ngày, dự án chưa triển khai là dự án nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm cũng được dư luận quan tâm khi xảy ra mâu thuẫn giữa 2 chủ đầu tư là HUD và BIC, trong lúc BIC muốn triển khai ngay dự án để tận dụng thời điểm cầu nhà ở giá rẻ đang còn nóng thì HUD lại lừng chừng bàn giao mặt bằng, khiến dự án không thể triển khai dù thông tin từ phía BIC cho rằng đã phải không ít lần lên tiếng đề nghị HUD hợp tác. Sau khi sự việc lùm xùm lên, phía HUD mới quyết định tạm bàn giao mặt bằng để BIC khoan khảo sát song chưa thể đủ điều kiện để chính thức khởi công dự án.

Dự án Tây Nam Linh Đàm vẫn chỉ là bãi đất cỏ mọc sau lễ tổ chức động thổ rầm rộ từ tháng 5/2013.

Chính các chủ đầu tư thừa nhận thực tế, nhà ở thương mại giá rẻ cạnh tranh ngang ngửa với nhà ở xã hội về giá, trong khi vị trí thuận tiện hơn nhiều lần, lại không phải chịu bất cứ quy định ràng buộc nào như điều kiện được mua-được bán, vì vậy người mua nhà ở xã hội đương nhiên sẽ có so sánh, tính toán để rút khỏi các dự án nhà ở xã hội quá xã trung tâm.
Và ngay chính trong phân khúc nhà ở xã hội cũng có sự cạnh tranh, khi hàng loạt dự án được chủ đầu tư xin chuyển từ dự án thương mại sang nhà ở xã hội với vị trí khá hấp dẫn, cộng với ưu thế có thể được vay ưu đãi 6% trong 10 năm, trong khi các dự án đã mở bán và ký hợp đồng với khách hàng trước tháng 1/2013 không thể được tiếp cận ưu đãi này, khiến nhiều người đang ôm khoản vay nợ lãi suất cao để mua nhà chán nản.
Chất lượng nhà thu nhập thấp cũng là điều đáng bàn khi 2 dự án Viglacera Đặng Xá và Vinaconex Xuân Mai vừa đưa vào sử dụng đã thấm dột, nứt.
Bởi vậy, dù nhiều DN và người mua nhà mong muốn gói hỗ trợ công bằng hơn khi xét đến cả những người đã mua nhà trước thời điểm 1/2013 nhằm cứu tình thế cho các dự án đang rơi vào làn sóng khách đòi trả nhà, không nhận nhà, không thanh toán tiền cho chủ đầu tư. Song bản thân chủ đầu tư cũng không thể trông chờ vào chính thức khi chất lượng căn hộ, giá bán và hậu mãi có hấp dẫn khách hàng hay không.

Sky Garden: Phải bán dự án vì khó?

Sky Garden Towers, dự án đã bị “tố” huy động vốn khi chưa xong móng, chậm tiến độ, nhiều người mua nhà đã tìm tới chủ đầu tư để đòi lại tiền, giờ đến lượt tin chủ đầu tư không thể trụ được phải đi chào bán dự án.

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Bị tố thu tiền vô lý

Dự án Tổ hợp thương mại, văn phòng, căn hộ Sky Garden Towers (Sky Garden) tại Định Công (Hoàng Mai, Hà Nội) được cấp giấy phép đầu tư tháng 3/2011 và được cấp phép xây dựng vào tháng 12/2011. Dự án được xây dựng trên diện tích đất 7.000m2 do Công ty TNHH Định Công (Thành viên Vân Thái Group) làm chủ đầu tư (do 2 thành viên là Viện khoa công nghệ tàu thủy và CTCP Thép Vân Thái – Vinashin góp vốn).

Pháp lý khá rõ ràng nhưng dự án lại để tồn không ít tai tiếng trong việc huy động vốn và tiến độ dự án khiến lòng tin của khách hàng đối với chủ đầu tư dự án vẫn đang là dấu chấm hỏi.

Cửa ra vào dự án được đóng kín. Ảnh: M.T

Cụ thể, từ tháng 1/2012, dự án đã được mở bán tại một số sàn giao dịch bất động sản với giá từ 18,1 triệu đồng/m2 nhằm huy động vốn từ khách hàng.
Công ty CP Thép Vân Thái Vinashin là công ty hàng đầu ở Việt Nam về phát triển sản phẩm mới trong ngành sản xuất thép xây dựng... Là thành viên của Tập đoàn kinh tế VINASHIN. Nguồn: Website công ty CP Thép Vân Thái Vinashin.
Đến tháng 9/2012, một số khách hàng đã gửi đơn tố giác chủ đầu tư có hành vi chiếm dụng vốn của khách hàng, vi phạm tiến độ thi công.
Nhiều khách hàng đã đóng tới 40% giá trị hợp đồng và chủ đầu tư tiếp tục “thúc” nộp thêm tiền trong khi dự án vẫn chưa tiến hành xây dựng xong móng. Khách hàng đã nhiều lần tìm gặp chủ đầu tư nhằm chất vấn về tiến độ và đòi lại tiền nhưng đều vô vọng.
Nhằm thanh minh cho mình, chủ đầu tư đã đăng một thông báo trên website của công ty nói rằng: “Tính đến ngày 24/5/2012, chủ đầu tư đã chính thức hoàn thành 95% phần xây dựng cọc móng…. Dự kiến, toàn bộ gói thầu cọc móng đại trà sẽ hoàn thành vào ngày 15/6/2012”. Tuy nhiên, việc dự án chậm tiến độ được chủ đầu tư đổ lỗi cho “các thủ tục xin phá dỡ căn nhà 8 gian của Viện Khoa học Công nghệ tàu thủy kéo dài hơn so với dự kiến, dẫn đến việc chậm bàn giao mặt bằng để thi công nốt phần móng”.
Song, dù thế nào thì chủ đầu tư vẫn "lòi đuôi" là chưa xây xong phần móng dự án. Vì thế, việc chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với khách hàng khi chưa xong móng vẫn là sai luật.
Có hay không câu chuyện M&A?
Theo tiết lộ của giám đốc một đơn vị chuyên phân phối các loại bất động sản: Hồ sơ mua bán, sáp nhập (M&A) của dự án Sky Garden vừa bị đơn vị ông từ chối với lý do “ông không nhìn thấy chút tia sáng nào của dự án cả”.
“Hạ tầng đường xá của dự án kém, nhất là tính khả thi thực hiện rất mông lung, nên chúng tôi không mua, chứ mức giá chào của chủ đầu tư rất hấp dẫn”, vị giám đốc này nói.

Dự án được quảng cáo thi công thần tốc 3 tầng/tháng khiến người mua nhà đặt câu hỏi về chất lượng công trình? Ảnh: Sky Garden

Tuy nhiên, trao đổi với PV Infonet, phía Cty TNHH Định Công, ông Nguyễn Đắc Huân, Giám đốc Marketing lại phủ nhận không có chuyện công ty này gửi hồ sơ M&A.
Ông Huân cho hay: Công ty chưa phải đi vay vốn ở bất kỳ ngân hàng nào, thực hiện dự án đến nay hoàn toàn bằng vốn tự có. Cam kết giao nhà vào quý 4/2014 được cả chủ đầu tư và khách hàng cam kết cụ thể, nếu quá thời hạn giao nhà từ 1 đến 6 tháng thì khách hàng được công ty trả lãi suất hàng tháng, quá 6 tháng sẽ hoàn trả tiền cho khách hàng.

Ngõ vào dự án được cả chợ cóc "án ngữ" thế này nên luôn bị ách tắc. Ảnh: M.T

Tuy vậy, một số khách hàng vẫn nghi ngại việc liệu có thể tin chủ đầu tư sẽ cán đích đúng hẹn khi mà trước đó chỉ thi công móng cũng đã khiến khách hàng nổi giận “tố” chậm tiến độ so với cam kết?
Sky Garden được giới thiệu nằm ở ngã tư đường Kim Đồng kéo dài thuộc vành đai 2,5 và phố Định công. Tuy nhiên, đường vành đai 2,5 mới chỉ là dự kiến trong tương lai, chưa biết chính xác đến khi nào có thể hoàn thành. Con đường để đi vào dự án hiện là phố Định Công, rẽ vào ngõ khoảng 200m. Khu vực này hạ tầng xuống cấp, mưa ngập, lối vào án ngữ bởi chợ cóc.
Giá mà chủ đầu tư đưa ra trong lần mở bán gần đây nhất ở mức từ 17,2 trở lên, không quá hấp dẫn so với những dự án khác trên địa bàn quận Hoàng Mai.

Đóng giả 'đại gia' để tìm giá thực BĐS

Với mục tiêu minh bạch, lành mạnh hóa thị trường, là cơ sở để các bên lựa chọn, quản lý, dự báo và ra quyết sách từ góc độ vi mô đến vĩ mô, Hà Nội đang tìm cách xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường BĐS. Tuy nhiên vướng mắc lớn nhất lúc này lại ở khâu số liệu đầu vào.

Nhà quản lý thiếu số liệu
Mặc dù Bộ Xây dựng đã có Thông tư 20/2010 Hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường BĐS, phương pháp tính toán chỉ số giao dịch và giá cả BĐS có thể nói đã không thiếu, tuy nhiên quan trọng nhất là dữ liệu đầu vào lại chưa ổn chút nào.
Đây là khó khăn chung được các nhà làm chính sách, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp phàn nàn nhiều nhất tại buổi hội thảo Xây dựng chỉ số đánh giá thị trường BĐS diễn ra tại Sở Xây dựng Hà Nội mới đây.
Bà Ngân Hà - Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam đặt vấn đề, thị trường chứng khoán biến động được đo lường bằng chỉ số VN Index, trong khi BĐS do tính chất "bất động" của mình, chỉ có thể được tính theo từng quý. Với các công ty thẩm định giá hiện nay, những vướng mắc khó khăn trong xác định giá giao dịch BĐS một cách chuẩn xác là không nhỏ, thậm chí là rất kỳ công, vất vả.

Bà Hà cho biết, ngay cả giá tài sản được ghi trên hợp đồng công chứng cũng không phải là giá trị thật. Tìm hiểu giá trị thật của sản phẩm BĐS rất khó đối với các thẩm định viên, thậm chí nhiều khi họ phải đóng giả thành các "đại gia" mua BĐS thì mới mong tiếp cận gần hơn với giá trị thực của sản phẩm nhà đất.
Ngoài ra, cách thức phổ biến mà cũng khá công phu là các thẩm định viên phải tìm cách khảo sát trực tiếp, đến từng khu vực, hỏi han người dân ở đó xem giá giao dịch thực tế là bao nhiêu. Những người vừa có giao dịch xong thì có thông tin chính xác. Nhưng không ít trường hợp có những khu vực cần khảo sát lại gần như không có giao dịch, buộc các thẩm định viên phải tìm những sản phẩm tương đồng trong một điều kiện kinh tế xã hội để tính ra, điều chỉnh giá trị sản phẩm.
Thiếu số liệu hay dữ liệu đầu vào không chuẩn, không có kiểm chứng khiến đầu ra không chuẩn là chuyện "thường ngày ở huyện". Theo bà Hà, dự báo cung cầu trên thị trường BĐS hiện nay là điều vô cùng khó khăn.
Ở một góc độ nào đó, sự mất cân đối cung cầu trên thị trường BĐS hiện nay cũng có một phần từ việc chúng ta không có số liệu thống kê. Việc tính toán cung cầu chỉ dựa đơn thuần trên tốc độ tăng dân số và thu nhập hàng năm của người dân là không đúng, bởi lượng cầu từ các nhà đầu tư đến một thời điểm sẽ chính là một lượng cung lớn ra thị trường.
Cũng chung quan điểm về thực tế này nhưng bà Ngô Hương Giang - CBRE Việt Nam đã dẫn lại một nhận định của HSBC: "Việt Nam dù là một nền kinh tế nhỏ nhưng thu hút được rất nhiều sự chú ý, tuy nhiên sự khan hiếm số liệu thống kê khiến việc theo dõi hoạt động kinh tế trở nên hết sức khó khăn".
Bà Giang cho biết, dù có nhiều năm tại thị trường Việt Nam, nhưng do có nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các thông tin giá giao dịch thực, giá BĐS khảo sát đầu vào của công ty tư vấn BĐS ở Việt Nam thường căn cứ trên giá chào của bên bán, dù vẫn biết giá chào không phản ánh chính xác giá trị bằng giá giao dịch.
Số liệu thu thập được từ các sàn giao dịch BĐS vừa ít ỏi (do chỉ 20% số giao dịch mua bán BĐS được thực hiện qua sàn tại Hà Nội) và chất lượng dữ liệu các sàn cung cấp cũng là một vấn đề. Hiện nay ta chưa có cơ chế rõ ràng trong việc kiểm tra các số liệu này, để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ.
Tiếp đó việc điều chỉnh giá giao dịch về giá BĐS đại diện là khá chủ quan, phụ thuộc hoàn toàn vào đánh giá của đơn vị định giá. Trên thực tế, mỗi thẩm định viên tùy vào kinh nghiệm, trình độ lại có một cách hiểu và cách đánh giá khác nhau. Điều này gây khó khăn cho việc tính chỉ số giá...

Giao dịch mua bán BĐS qua sàn tại Hà Nội hiện nay chưa nhiều

Qua sàn cũng không có giá chuẩn
Tổng kết tình hình giao dịch BĐS trên địa bàn Hà Nội năm 2011 và quý I/2012, sở Xây dựng cũng khẳng định, giao dịch mua bán BĐS qua sàn tại Hà Nội hiện nay chưa nhiều. Đa số giao dịch qua sàn là sản phẩm của chủ đầu tư dự án thực hiện. Ở khía cạnh này, các sàn có báo cáo và số liệu tương đối đầy đủ, tuy nhiên giá giao dịch thực tế và giá giao dịch qua sàn khi đối chiếu vẫn có sự chênh lệch giữa giá ký hợp đồng của chủ đầu tư so với giá người mua chấp nhận trả bổ sung cho người bán.
Đối với giao dịch trực tiếp, không qua môi giới thì hầu như không thể lấy được thông tin giao dịch, hoặc có lấy được thì thông tin hoàn toàn không có kiểm chứng và xác nhận. Ngay cả khi có số liệu cụ thể từ các chi cục thuế cung cấp thì độ trễ của thông tin, cũng như tính chính xác của số liệu khác rất xa các số liệu thông tin giao dịch trên thị trường.
Đối với một số giao dịch có thông tin tin cậy từ một số đơn vị tư vấn có kinh nghiệm và uy tín, thể hiện bằng các chứng thư thẩm định giá, báo cáo phân tích, số liệu chứng minh, thì thông tin có thể chấp nhận được. Song số liệu lại rất hạn chế về khối lượng giao dịch, tính phổ biến, đại diện của sản phẩm BĐS. Và hệ quả là nhiều khi số liệu đưa ra cũng bị ảnh hưởng bởi hai lý do trên. '
Ông Phạm Văn Bình - Phó Trưởng khoa Tài chính Doanh nghiệp, Phó Trưởng bộ môn Định giá tài sản, Học viện Tài chính, góp ý kiến, việc nghiên cứu và xây dựng ra một BĐS điển hình hay BĐS chuẩn (chưa đựng nhứng thông số/tiêu chí tốt nhất) làm đại diện chung cho một loạt BĐS phổ biến trên thị trường theo mục đích của nhà định giá, từ đó đi vào phân tích và điều chỉnh hoặc đánh giá theo điểm số cũng là một phương pháp đơn giản, hiệu quả.
Phương pháp so sánh này dựa trên giá trị thị trường và đưa ra một mức giá chỉ dẫn trực tiếp cho người mua, người bán điển hình trên thị trường. Vì vậy kết quả tính toán có tính hợp lý cao, có cơ sở vững chắc. Tuy nhiên, nhược điểm của phương pháp này đòi hỏi cần có nhiều thông tiin về các giao dịch tương tự đã diễn ra trên thị trường, cũng như các thông tin chi tiết theo các tiêu chí đánh giá BĐS...
Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trước mắt đơn vị này đề xuất thí điểm xác định chỉ số giá BĐS Hà Nội tại 6 quận huyện là Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông, Từ Liêm và Hoài Đức. Từ nay đến hết năm 2013, chỉ số BĐS sẽ được xây dựng dành cho căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án phát triển nhà ở. Các chỉ số công bố sẽ bao gồm chỉ số giá gia dịch từng loại BĐS ở từng khu vực, chỉ số lượng giao dịch BĐS từng khu vực và chỉ số lượng giao dịch cho từng loại BĐS của từng khu vực.