Thị trường BĐS và 6 nghịch lý "bất thường"

Diễn đàn kinh tế Mùa thu năm 2013 đang diễn ra tại Thành phố Huế. Nhiều vấn đề kinh tế vĩ mô quan trọng đã và đang được các chuyên gia đưa ra luận đàm.

Trong phần viết về "Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết", GS. Đặng Hùng Võ đã đưa ra những đánh giá về thị trường BĐS, trong đó đáng chú ý là 6 nghịch lý của thị trường hiện nay.

Nghịch lý 1: Giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là 2 - 4 lần), nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm tới mức 10 lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Nghịch lý 2: Thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có nghĩa.

Nghịch lý 3: BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức "mua nhà trên giấy", vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS tồn đọng lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thông thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm.

"Kho tồn đọng" này tiếp tục tồn tại chờ Nhà nước cứu giúp. Nhà đầu tư kêu ca nhiều nhưng chỉ có rất ít nhà đầu tư chủ động tìm giải pháp cho mình.

Nghịch lý 4: Các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực - hư quả khó lường. Các nhà đầu tư BĐS kêu cứu thảm thiết nhưng số lượng M&A không cao.

Nghịch lý 5: Giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.

Giá nhà ở xã hội của Nhà nước, cũng đang được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước hiện cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ. Sự thực, để giải quyết tình trạng này không khó vì giá cả nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn, v.v... Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn.

Nghịch lý 6: Gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, những nghịch lý này nghe ra có vẻ bất thường nhưng thực sự lại rất bình thường trong thị trường BĐS hiện nay. Tất cả do tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường BĐS, từ quản lý tới nhà đầu tư và tới người tiêu dùng. Thông tin không đầy đủ, thiếu chính xác. Các rủi ro gần như không được quản lý.

Như vậy, từ cuối năm 2012 tới nay có 2 việc cần làm cho thị trường BĐS nước ta: một là tăng cung cho khu vực giá rẻ gồm cả nhà ở xã hội nhằm thỏa mãn cầu rất cao của những người lao động có thu nhập thấp; và hai là giải quyết kho BĐS tồn đọng có giá cao và giá trung bình. Bên cạnh 2 việc này còn có một số việc khác cần làm nhằm tái cơ cấu khu vực kinh tế BĐS.

(Theo TTVN/CafeF) 

Thực hư chuyện cắt lỗ tại thị trường BĐS Tp.HCM

Có dấu hiệu lao dốc sớm hơn thị trường BĐS Hà Nội nên thị trường BĐS Tp.HCM đã sớm xác lập mặt bằng giá thấp hơn. Đã có những nhận định cho rằng 5 năm là quá đủ để một thị trường giá xuống đi tới đáy.

Tuy nhiên, giá phân khúc căn hộ tại Tp.HCM chưa chắc đã thực sự xuống tới đáy với những tuyên bố giảm giá sốc 40-50%, mà chỉ là cách nói “kiểu” của dân trong nghề để bán hàng. 

 

Khác với Hà Nội, phần lớn dự án chung cư chỉ bùng nổ ở phía Tây thành phố thì tại Tp.HCM, dường như tất cả các quận nội, ngoại thành dự án chen nhau mọc lên,đặc biệt ở các quận rìa trung tâm như huyện Nhà Bè, Quận 7, Quận 11, Quận Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp… với giá bán rất khác nhau, từ 7-8 triệu đồng/m2 cho một căn penthouse diện tích lớn trên 250m2 tại huyện Nhà Bè, cho tới những căn hộ cao cấp có giá bán cao gấp 3-4 lần như 27 triệu đồng/m2 tại Everich (Quận 11), 37 triệu đồng/m2 tại The Manor 1 (Quận Bình Thạnh), 50 triệu đồng/m2 tại River Park - Phú Mỹ Hưng (Quận 7), và thậm chí có thể lên tới hàng trăm triệu đồng/m2 cho một căn hộ hạng hi-end premium tại tòa tháp Vincom Financial Tower (3 mặt đường Đồng Khởi-Lê Thánh Tôn-Lý Tự Trọng)…

Trong vai một người đi thuê nhà, PV đã có dịp tham quan trực tiếp nhiều căn hộ khác nhau, từ bình dân cho tới cao cấp. Có thể thấy, giá căn hộ phụ thuộc phần lớn vào vị trí của tòa nhà, gần hay xa trung tâm thành phố. Trong khi đó, nếu xét về chất lượng xây dựng, tính mỹ thuật thì một căn hộ có giá 13 triệu đồng/m2 cũng không có sự khác biệt quá lớn so với những căn hộ có giá trên dưới 50 triệu đồng/m2.

Hiện phân khúc nhà bình dân ở Tp.HCM thường có giá bán từ 10 - 15 triệu đồng/m2, tập trung ở các huyện Nhà Bè, Gò Vấp, Tân Phú, Bình Thạnh với các dự án đình đám của Hoàng Anh Gia Lai, Kim Hồng, Huỳnh Thông… Chỉ với 600-700 triệu đồng đã có thể sở hữu một căn hộ trên 50m2 tại những dự án này. Tuy nhiên, hầu như chỉ có các dự án của Hoàng Anh Gia Lai ở Quận 7, huyện Nhà Bè, mới tạm đủ không gian sinh hoạt chung và các công trình phụ trợ cho cư dân sinh sống. Các dự án khác phần lớn chỉ gồm một vài khối nhà mà không có cảnh quan mặt đất. Mua nhà ở các dự án này thường phải chấp nhận ở xa khu vực trung tâm thành phố. Trung bình để di chuyển vào trung tâm cũng phải mất từ 7-10km, trong điều kiện mật độ giao thông dày đặc của Tp.HCM cũng phải mất trung bình trên dưới 45 phút.

Trái ngược với quá khứ, khi khách hàng tranh nhau mua trực tiếp của chủ đầu tư để được giá tốt thì giờ đây, phần lớn đều tìm mua qua người đang sở hữu, nói cách khác là mua qua các nhà đầu cơ. Bởi nếu trước đây, đầu cơ BĐS còn có lãi thì giờ chỉ là một hình thức “chôn vốn”vô thời hạn. Do vậy, nhiều nhà đầu cơ sốt suột đã giảm giá bán từ 5-10% so với giá gốc trong hợp đồng với chủ đầu tư để thu hồi vốn. Điển hình như một số căn hộ của Phú Hoàng An, Hoàng Anh An Tiến, Hưng Vượng… tại quận 7, bản chất của những mẩu quảng cáo “bất động sản đã xuống đến đáy” hoặc một số nhận định của các chủ đầu tư ế hàng là việc giá bán trên thị trường thứ cấp có giảm nhẹ để các nhà đầu cơ rút êm, chấp nhận lỗ ít đi một chút.

Đối với một số dự án đã đi vào sử dụng lâu năm như Hoàng Anh Gia Lai 1, Hoàng Anh Gia Lai 2, Quốc Cường Gia Lai…, giá rao bán cũng có giảm chừng 5-10% so với giá gốc. Nếu đặt trong bài toán đầu tư, những người mua từ năm 2008, 2009 sẽ bị lỗ nhẹ. Trên thực tế, không có chuyện nhà mất giá đến 40-50% như bấy lâu giới BĐS vẫn ta thán. Có thể ở lúc đỉnh điểm của cơn sốt địa ốc, người ta rao bán một căn hộ có giá gốc 14 triệu/m2 với giá 24-25 triệu đồng/m2. Song đó là giá mong muốn, và là thỏa thuận dân sự giữa hai bên mua bán, chứ không hình thành mặt bằng giá bền vững. Các nhà đầu cơ vẫn chỉ bỏ ra 14 triệu đồng/m2 nhà, và nay bán với giá 14-16 triệu đồng/m2 cùng thông tin “cắt lỗ 50%” - thực ra chỉ là lỗ so với kỳ vọng lợi nhuận - để đánh lừa người mua.

Phân khúc trung cấp thường tập trung ở các quận Tân Bình, Phú Nhuận, Quận 5, Quận 6, Quận 11… với các dự án có giá thành trên dưới 20 triệu đồng/m2. Ở phân khúc cao hơn, phần lớn rơi vào các dự án tại Phú Mỹ Hưng (Quận 7) và Thảo Điền (Quận 2), cùng một số dự án hiếm hoi tại quận 1. Giá căn hộ thường dao động từ 35-50 triệu đồng/m2, cá biệt có trường hợp lên tới trên 100 triệu đồng/m2, và người mua phải bỏ ra ít nhất từ 5-7 tỷ cho một căn hộ trên 100m2 và vài chục tỷ cho một căn penthouse. Tuy nhiên, theo quan sát, nhà đầu cơ tại các khu căn hộ cao cấp khá chắc giá, hiếm khi giảm giá bán trên thị trường bởi tâm lý bán hàng cho người có tiền- nhóm người thường ít có kè mặc cả và hay quan niệm “của rẻ là của ôi”.

Có thể thấy, việc cắt lỗ của giới BĐS cũng không đến mức quá bi đát như những gì đang hiện ra trên thị trường. Trong khi đó, hàng ngàn tòa nhà cao tầng lớn nhỏ vẫn ngày đêm đang đi vào hoàn thiện tại Tp.HCM tiếp tục gia cố thêm cái kho đã tồn đọng quá nhiều, song điều này cũng chưa chắc có thể đảm bảo cho một mặt bằng giá mới gần hơn với giá trị sử dụng của mỗi căn hộ như nhiều người mua kỳ vọng.

(Theo SM) 

Nhà thu nhập thấp "nóng" chuyện kiện cáo

Sức nóng của căn hộ giá rẻ được trông đợi nhờ mức giá chấp nhận được kèm theo sức hút của lãi suất 6%/năm của gói 30.000 tỷ trong lúc nhà ở thương mại gần như tê liệt khiến các chủ đầu tư ồ ạt xin chuyển đổi dự án.

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Nhưng "họa vô đơn chí" với thị trường BĐS khi mà chính những dự án nhà rẻ này cũng không thoát cảnh khách hàng kiện cáo, đòi trả nhà...
Tuần qua, dự án nhà thu nhập thấp đầu tiên bị khiếu kiện vì chậm tiến độ. Người mua nhà dự án Sài Đồng của Hanco3 đã gửi đơn tố chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thiếu lý do chính đáng, bởi dự án cùng khu vực của Hanco5 người mua rục rịch chuyển về ở thì mua nhà Hanco3 chưa thể nhận nhà vì thay đổi hệ thống phòng cháy chữa cháy.
Theo văn bản mà Hanco3 gửi các hộ dân có thông báo rõ: “Hiện nay, vì một số lý do bất khả kháng do thay đổi chính sách Nhà nước và quy định pháp luật về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật phòng cháy chữa cháy (PCCC) tại các công trình xây dựng, công trình nhà ở thu nhập thấp NO10A, NO12-3 phải sửa đổi hệ thống thông gió, PCCC.
Theo đó, chủ đầu tư thông báo cho khách hàng sẽ lùi thời hạn hoàn thành và bàn giao nhà cho người dân chậm nhất vào ngày 31/12 năm nay, tăng thêm thời gian 6 tháng so với thời gian được dự kiến trong hợp đồng đã ký kết.
Trước đó, thời điểm giữa năm 2011, để được ký hợp đồng mua nhà dành cho người thu nhập thấp ở dự án Sài Đồng, khách hàng phải trải qua quy trình thủ tục, xét duyệt nghiêm ngặt, đáp ứng các tiêu chí mới được bốc thăm quyền được mua, bốc thăm căn hộ. Nhiều người phải phải vay mượn để đóng tiền đúng hạn cho chủ đầu tư theo yêu cầu. Tuy nhiên, đến nay nhiều người dân hoang mang, lo lắng trước việc đã quá thời gian giao nhà. Lo lắng này tăng lên khi hàng loạt dự án nhà ở thương mại đã án binh bất động, với những vụ ầm ĩ kiện tụng, đòi tiền, đòi nhà kéo dài nhiều năm không giải quyết được.

Dự án nhà TNT Đặng Xá của Viglacera thì ngay sau ồn ào về chất lượng căn hộ bị rêu mốc, xuống cấp ngay khi vừa bàn giao nhà, lại tiếp tục bị khách hàng muốn thanh lý hợp đồng, trả nhà nhưng điều kiện mà chủ đầu tư đưa ra là sẽ chỉ trả tiền cho những khách hàng khi họ bán được căn hộ bị trả lại. Thậm chí trên các diễn đàn về nhà chung cư, nhiều người cho biết do không thể trả căn hộ lấy lại tiền ngay từ chủ đầu tư tư nên đã chủ động rao bán, nhượng lại căn hộ với nhiều lý do: không đủ tiền đóng tiếp, gia đình có người chuyển công tác, ... Có người mua than "cố hết chỗ nọ đến chỗ kia với lãi suất rất cao để lấy được nhà, đã đâm lao phải theo lao, không cố cũng ko được vì mình có thanh lí cũng ko thể lấy lại được tiền ngay mà lãi vẫn phải trả".
Làn sóng đòi trả lại nhà thu nhập thấp không chỉ diễn ra ở khu Đặng Xá vốn bị chê là quá xa trung tâm, từng phải mở bán rất nhiều lần nhưng vẫn ế ẩm, thì ngay tại dự án nhà thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm của của Vinaconex Xuân Mai, khi người muốn mua phải bon chen bẹp ruột, kiện cáo tố giác người mua gian lận, để giành suất mua nhà thì nay cũng rất nhiều người dân nại đủ lý do để trả lại hàng cho nhà sản xuất.
Mặc dù chủ đầu tư hỗ trợ người dân vay vốn từ BIDV lãi suất 10%/năm để có tiền thanh toán, đồng ý để khách hàng chuyển đến ở dù chưa đóng đủ tiền nhưng vẫn không đủ giữ chân khách mua.
Nhìn lại, nguyên nhân khiến khách nằng nặc trả nhà là bởi dự án làm từ thời BĐS sốt nóng đã không đáp ứng được mong muốn an cư cho cư dân bởi dự án quá xa khu trung tâm, đường vào chưa có điện chiếu sáng, chất lượng căn hộ thấp khi xảy ra tình trạng thấm nước và rạn nứt.
Cách đây ít ngày, dự án chưa triển khai là dự án nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm cũng được dư luận quan tâm khi xảy ra mâu thuẫn giữa 2 chủ đầu tư là HUD và BIC, trong lúc BIC muốn triển khai ngay dự án để tận dụng thời điểm cầu nhà ở giá rẻ đang còn nóng thì HUD lại lừng chừng bàn giao mặt bằng, khiến dự án không thể triển khai dù thông tin từ phía BIC cho rằng đã phải không ít lần lên tiếng đề nghị HUD hợp tác. Sau khi sự việc lùm xùm lên, phía HUD mới quyết định tạm bàn giao mặt bằng để BIC khoan khảo sát song chưa thể đủ điều kiện để chính thức khởi công dự án.

Dự án Tây Nam Linh Đàm vẫn chỉ là bãi đất cỏ mọc sau lễ tổ chức động thổ rầm rộ từ tháng 5/2013.

Chính các chủ đầu tư thừa nhận thực tế, nhà ở thương mại giá rẻ cạnh tranh ngang ngửa với nhà ở xã hội về giá, trong khi vị trí thuận tiện hơn nhiều lần, lại không phải chịu bất cứ quy định ràng buộc nào như điều kiện được mua-được bán, vì vậy người mua nhà ở xã hội đương nhiên sẽ có so sánh, tính toán để rút khỏi các dự án nhà ở xã hội quá xã trung tâm.
Và ngay chính trong phân khúc nhà ở xã hội cũng có sự cạnh tranh, khi hàng loạt dự án được chủ đầu tư xin chuyển từ dự án thương mại sang nhà ở xã hội với vị trí khá hấp dẫn, cộng với ưu thế có thể được vay ưu đãi 6% trong 10 năm, trong khi các dự án đã mở bán và ký hợp đồng với khách hàng trước tháng 1/2013 không thể được tiếp cận ưu đãi này, khiến nhiều người đang ôm khoản vay nợ lãi suất cao để mua nhà chán nản.
Chất lượng nhà thu nhập thấp cũng là điều đáng bàn khi 2 dự án Viglacera Đặng Xá và Vinaconex Xuân Mai vừa đưa vào sử dụng đã thấm dột, nứt.
Bởi vậy, dù nhiều DN và người mua nhà mong muốn gói hỗ trợ công bằng hơn khi xét đến cả những người đã mua nhà trước thời điểm 1/2013 nhằm cứu tình thế cho các dự án đang rơi vào làn sóng khách đòi trả nhà, không nhận nhà, không thanh toán tiền cho chủ đầu tư. Song bản thân chủ đầu tư cũng không thể trông chờ vào chính thức khi chất lượng căn hộ, giá bán và hậu mãi có hấp dẫn khách hàng hay không.

Sky Garden: Phải bán dự án vì khó?

Sky Garden Towers, dự án đã bị “tố” huy động vốn khi chưa xong móng, chậm tiến độ, nhiều người mua nhà đã tìm tới chủ đầu tư để đòi lại tiền, giờ đến lượt tin chủ đầu tư không thể trụ được phải đi chào bán dự án.

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Bị tố thu tiền vô lý

Dự án Tổ hợp thương mại, văn phòng, căn hộ Sky Garden Towers (Sky Garden) tại Định Công (Hoàng Mai, Hà Nội) được cấp giấy phép đầu tư tháng 3/2011 và được cấp phép xây dựng vào tháng 12/2011. Dự án được xây dựng trên diện tích đất 7.000m2 do Công ty TNHH Định Công (Thành viên Vân Thái Group) làm chủ đầu tư (do 2 thành viên là Viện khoa công nghệ tàu thủy và CTCP Thép Vân Thái – Vinashin góp vốn).

Pháp lý khá rõ ràng nhưng dự án lại để tồn không ít tai tiếng trong việc huy động vốn và tiến độ dự án khiến lòng tin của khách hàng đối với chủ đầu tư dự án vẫn đang là dấu chấm hỏi.

Cửa ra vào dự án được đóng kín. Ảnh: M.T

Cụ thể, từ tháng 1/2012, dự án đã được mở bán tại một số sàn giao dịch bất động sản với giá từ 18,1 triệu đồng/m2 nhằm huy động vốn từ khách hàng.
Công ty CP Thép Vân Thái Vinashin là công ty hàng đầu ở Việt Nam về phát triển sản phẩm mới trong ngành sản xuất thép xây dựng... Là thành viên của Tập đoàn kinh tế VINASHIN. Nguồn: Website công ty CP Thép Vân Thái Vinashin.
Đến tháng 9/2012, một số khách hàng đã gửi đơn tố giác chủ đầu tư có hành vi chiếm dụng vốn của khách hàng, vi phạm tiến độ thi công.
Nhiều khách hàng đã đóng tới 40% giá trị hợp đồng và chủ đầu tư tiếp tục “thúc” nộp thêm tiền trong khi dự án vẫn chưa tiến hành xây dựng xong móng. Khách hàng đã nhiều lần tìm gặp chủ đầu tư nhằm chất vấn về tiến độ và đòi lại tiền nhưng đều vô vọng.
Nhằm thanh minh cho mình, chủ đầu tư đã đăng một thông báo trên website của công ty nói rằng: “Tính đến ngày 24/5/2012, chủ đầu tư đã chính thức hoàn thành 95% phần xây dựng cọc móng…. Dự kiến, toàn bộ gói thầu cọc móng đại trà sẽ hoàn thành vào ngày 15/6/2012”. Tuy nhiên, việc dự án chậm tiến độ được chủ đầu tư đổ lỗi cho “các thủ tục xin phá dỡ căn nhà 8 gian của Viện Khoa học Công nghệ tàu thủy kéo dài hơn so với dự kiến, dẫn đến việc chậm bàn giao mặt bằng để thi công nốt phần móng”.
Song, dù thế nào thì chủ đầu tư vẫn "lòi đuôi" là chưa xây xong phần móng dự án. Vì thế, việc chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với khách hàng khi chưa xong móng vẫn là sai luật.
Có hay không câu chuyện M&A?
Theo tiết lộ của giám đốc một đơn vị chuyên phân phối các loại bất động sản: Hồ sơ mua bán, sáp nhập (M&A) của dự án Sky Garden vừa bị đơn vị ông từ chối với lý do “ông không nhìn thấy chút tia sáng nào của dự án cả”.
“Hạ tầng đường xá của dự án kém, nhất là tính khả thi thực hiện rất mông lung, nên chúng tôi không mua, chứ mức giá chào của chủ đầu tư rất hấp dẫn”, vị giám đốc này nói.

Dự án được quảng cáo thi công thần tốc 3 tầng/tháng khiến người mua nhà đặt câu hỏi về chất lượng công trình? Ảnh: Sky Garden

Tuy nhiên, trao đổi với PV Infonet, phía Cty TNHH Định Công, ông Nguyễn Đắc Huân, Giám đốc Marketing lại phủ nhận không có chuyện công ty này gửi hồ sơ M&A.
Ông Huân cho hay: Công ty chưa phải đi vay vốn ở bất kỳ ngân hàng nào, thực hiện dự án đến nay hoàn toàn bằng vốn tự có. Cam kết giao nhà vào quý 4/2014 được cả chủ đầu tư và khách hàng cam kết cụ thể, nếu quá thời hạn giao nhà từ 1 đến 6 tháng thì khách hàng được công ty trả lãi suất hàng tháng, quá 6 tháng sẽ hoàn trả tiền cho khách hàng.

Ngõ vào dự án được cả chợ cóc "án ngữ" thế này nên luôn bị ách tắc. Ảnh: M.T

Tuy vậy, một số khách hàng vẫn nghi ngại việc liệu có thể tin chủ đầu tư sẽ cán đích đúng hẹn khi mà trước đó chỉ thi công móng cũng đã khiến khách hàng nổi giận “tố” chậm tiến độ so với cam kết?
Sky Garden được giới thiệu nằm ở ngã tư đường Kim Đồng kéo dài thuộc vành đai 2,5 và phố Định công. Tuy nhiên, đường vành đai 2,5 mới chỉ là dự kiến trong tương lai, chưa biết chính xác đến khi nào có thể hoàn thành. Con đường để đi vào dự án hiện là phố Định Công, rẽ vào ngõ khoảng 200m. Khu vực này hạ tầng xuống cấp, mưa ngập, lối vào án ngữ bởi chợ cóc.
Giá mà chủ đầu tư đưa ra trong lần mở bán gần đây nhất ở mức từ 17,2 trở lên, không quá hấp dẫn so với những dự án khác trên địa bàn quận Hoàng Mai.

Đóng giả 'đại gia' để tìm giá thực BĐS

Với mục tiêu minh bạch, lành mạnh hóa thị trường, là cơ sở để các bên lựa chọn, quản lý, dự báo và ra quyết sách từ góc độ vi mô đến vĩ mô, Hà Nội đang tìm cách xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường BĐS. Tuy nhiên vướng mắc lớn nhất lúc này lại ở khâu số liệu đầu vào.

Nhà quản lý thiếu số liệu
Mặc dù Bộ Xây dựng đã có Thông tư 20/2010 Hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường BĐS, phương pháp tính toán chỉ số giao dịch và giá cả BĐS có thể nói đã không thiếu, tuy nhiên quan trọng nhất là dữ liệu đầu vào lại chưa ổn chút nào.
Đây là khó khăn chung được các nhà làm chính sách, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp phàn nàn nhiều nhất tại buổi hội thảo Xây dựng chỉ số đánh giá thị trường BĐS diễn ra tại Sở Xây dựng Hà Nội mới đây.
Bà Ngân Hà - Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam đặt vấn đề, thị trường chứng khoán biến động được đo lường bằng chỉ số VN Index, trong khi BĐS do tính chất "bất động" của mình, chỉ có thể được tính theo từng quý. Với các công ty thẩm định giá hiện nay, những vướng mắc khó khăn trong xác định giá giao dịch BĐS một cách chuẩn xác là không nhỏ, thậm chí là rất kỳ công, vất vả.

Bà Hà cho biết, ngay cả giá tài sản được ghi trên hợp đồng công chứng cũng không phải là giá trị thật. Tìm hiểu giá trị thật của sản phẩm BĐS rất khó đối với các thẩm định viên, thậm chí nhiều khi họ phải đóng giả thành các "đại gia" mua BĐS thì mới mong tiếp cận gần hơn với giá trị thực của sản phẩm nhà đất.
Ngoài ra, cách thức phổ biến mà cũng khá công phu là các thẩm định viên phải tìm cách khảo sát trực tiếp, đến từng khu vực, hỏi han người dân ở đó xem giá giao dịch thực tế là bao nhiêu. Những người vừa có giao dịch xong thì có thông tin chính xác. Nhưng không ít trường hợp có những khu vực cần khảo sát lại gần như không có giao dịch, buộc các thẩm định viên phải tìm những sản phẩm tương đồng trong một điều kiện kinh tế xã hội để tính ra, điều chỉnh giá trị sản phẩm.
Thiếu số liệu hay dữ liệu đầu vào không chuẩn, không có kiểm chứng khiến đầu ra không chuẩn là chuyện "thường ngày ở huyện". Theo bà Hà, dự báo cung cầu trên thị trường BĐS hiện nay là điều vô cùng khó khăn.
Ở một góc độ nào đó, sự mất cân đối cung cầu trên thị trường BĐS hiện nay cũng có một phần từ việc chúng ta không có số liệu thống kê. Việc tính toán cung cầu chỉ dựa đơn thuần trên tốc độ tăng dân số và thu nhập hàng năm của người dân là không đúng, bởi lượng cầu từ các nhà đầu tư đến một thời điểm sẽ chính là một lượng cung lớn ra thị trường.
Cũng chung quan điểm về thực tế này nhưng bà Ngô Hương Giang - CBRE Việt Nam đã dẫn lại một nhận định của HSBC: "Việt Nam dù là một nền kinh tế nhỏ nhưng thu hút được rất nhiều sự chú ý, tuy nhiên sự khan hiếm số liệu thống kê khiến việc theo dõi hoạt động kinh tế trở nên hết sức khó khăn".
Bà Giang cho biết, dù có nhiều năm tại thị trường Việt Nam, nhưng do có nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các thông tin giá giao dịch thực, giá BĐS khảo sát đầu vào của công ty tư vấn BĐS ở Việt Nam thường căn cứ trên giá chào của bên bán, dù vẫn biết giá chào không phản ánh chính xác giá trị bằng giá giao dịch.
Số liệu thu thập được từ các sàn giao dịch BĐS vừa ít ỏi (do chỉ 20% số giao dịch mua bán BĐS được thực hiện qua sàn tại Hà Nội) và chất lượng dữ liệu các sàn cung cấp cũng là một vấn đề. Hiện nay ta chưa có cơ chế rõ ràng trong việc kiểm tra các số liệu này, để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ.
Tiếp đó việc điều chỉnh giá giao dịch về giá BĐS đại diện là khá chủ quan, phụ thuộc hoàn toàn vào đánh giá của đơn vị định giá. Trên thực tế, mỗi thẩm định viên tùy vào kinh nghiệm, trình độ lại có một cách hiểu và cách đánh giá khác nhau. Điều này gây khó khăn cho việc tính chỉ số giá...

Giao dịch mua bán BĐS qua sàn tại Hà Nội hiện nay chưa nhiều

Qua sàn cũng không có giá chuẩn
Tổng kết tình hình giao dịch BĐS trên địa bàn Hà Nội năm 2011 và quý I/2012, sở Xây dựng cũng khẳng định, giao dịch mua bán BĐS qua sàn tại Hà Nội hiện nay chưa nhiều. Đa số giao dịch qua sàn là sản phẩm của chủ đầu tư dự án thực hiện. Ở khía cạnh này, các sàn có báo cáo và số liệu tương đối đầy đủ, tuy nhiên giá giao dịch thực tế và giá giao dịch qua sàn khi đối chiếu vẫn có sự chênh lệch giữa giá ký hợp đồng của chủ đầu tư so với giá người mua chấp nhận trả bổ sung cho người bán.
Đối với giao dịch trực tiếp, không qua môi giới thì hầu như không thể lấy được thông tin giao dịch, hoặc có lấy được thì thông tin hoàn toàn không có kiểm chứng và xác nhận. Ngay cả khi có số liệu cụ thể từ các chi cục thuế cung cấp thì độ trễ của thông tin, cũng như tính chính xác của số liệu khác rất xa các số liệu thông tin giao dịch trên thị trường.
Đối với một số giao dịch có thông tin tin cậy từ một số đơn vị tư vấn có kinh nghiệm và uy tín, thể hiện bằng các chứng thư thẩm định giá, báo cáo phân tích, số liệu chứng minh, thì thông tin có thể chấp nhận được. Song số liệu lại rất hạn chế về khối lượng giao dịch, tính phổ biến, đại diện của sản phẩm BĐS. Và hệ quả là nhiều khi số liệu đưa ra cũng bị ảnh hưởng bởi hai lý do trên. '
Ông Phạm Văn Bình - Phó Trưởng khoa Tài chính Doanh nghiệp, Phó Trưởng bộ môn Định giá tài sản, Học viện Tài chính, góp ý kiến, việc nghiên cứu và xây dựng ra một BĐS điển hình hay BĐS chuẩn (chưa đựng nhứng thông số/tiêu chí tốt nhất) làm đại diện chung cho một loạt BĐS phổ biến trên thị trường theo mục đích của nhà định giá, từ đó đi vào phân tích và điều chỉnh hoặc đánh giá theo điểm số cũng là một phương pháp đơn giản, hiệu quả.
Phương pháp so sánh này dựa trên giá trị thị trường và đưa ra một mức giá chỉ dẫn trực tiếp cho người mua, người bán điển hình trên thị trường. Vì vậy kết quả tính toán có tính hợp lý cao, có cơ sở vững chắc. Tuy nhiên, nhược điểm của phương pháp này đòi hỏi cần có nhiều thông tiin về các giao dịch tương tự đã diễn ra trên thị trường, cũng như các thông tin chi tiết theo các tiêu chí đánh giá BĐS...
Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trước mắt đơn vị này đề xuất thí điểm xác định chỉ số giá BĐS Hà Nội tại 6 quận huyện là Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông, Từ Liêm và Hoài Đức. Từ nay đến hết năm 2013, chỉ số BĐS sẽ được xây dựng dành cho căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án phát triển nhà ở. Các chỉ số công bố sẽ bao gồm chỉ số giá gia dịch từng loại BĐS ở từng khu vực, chỉ số lượng giao dịch BĐS từng khu vực và chỉ số lượng giao dịch cho từng loại BĐS của từng khu vực.

Tháo chạy khỏi bất động sản cao cấp

Hàng loạt “ông lớn” bất ngờ tuyên bố đại hạ giá bất động sản cao cấp.

Thậm chí như ông bầu Đoàn Nguyên Đức cũng đã công bố “tháo chạy” khỏi bất động sản Việt Nam để tập trung vào cao su, mía đường ở Lào, Campuchia và bất động sản Myanmar. Những thông tin trên đã làm thị trường “rúng động”, bởi từ trước đến nay bất động sản cao cấp không chịu “hạ mình”.

Dự án Sunrise City giảm giá gần 50% trong bối cảnh tồn kho căn hộ cao cấp tăng cao 

Đồng loạt giảm giá sốc
Ngày 7/9, Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM công bố thông tin việc Công ty bất động sản Phát Đạt gửi thông báo bất thường, giảm 50% giá bán khu biệt thự, nhà phố thương mại cao cấp ven sông dự án The EverRich 3. Trong công văn nêu, trước đây Công ty dự kiến bán đất nền trên giá từ 80 - 100 triệu đồng/m2, nhưng nay giảm xuống còn bình quân là 40 triệu đồng/m2.

Dự án The Everich 3 giảm giá mạnh đã gây sốc cho thị trường khi mức giá chỉ bằng 1/2 giá dự án cùng khu vực 

Nguyên nhân giảm giá, theo ông Nguyễn Văn Đạt, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Phát Đạt, thời gian qua thị trường bất động sản trầm lắng, tình trạng đóng băng kéo dài nhiều năm đã làm cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, trang trí nội thất, kinh doanh bất động sản vô cùng khó khăn. Để tạo thanh khoản tài chính, tạo nguồn thu tiếp tục đầu tư cho các dự án khác chuẩn bị cho kế hoạch kinh doanh năm 2014 - 2015, Công ty giảm giá bán 50% giá bán biệt thự và nhà phố thương mại thuộc dự án The EverRich 3 (phường Tân Phú, quận 7, TP.HCM). Số tiền thu được sẽ dùng để tiếp tục thực hiện tái đầu tư trong chiến lược kinh doanh của công ty và đảm bảo quyền lợi cho cổ đông. Đây là dự án nhà ở thuộc phân khúc cao cấp và với việc giảm giá trên, giá đất nền dự án The Everich 3 chỉ bằng 1/2 mức giá của các dự án cùng khu vực.
Cuối tuần qua, ngày 8/9, Tập đoàn Novaland đã công bố thông tin giảm giá bán khu căn hộ North Towers giai đoạn 3 dự án Sunrise City (quận 7), với mức giảm giá gần 50%, còn khoảng 27 triệu đồng/m2, so với giá bán giai đoạn 1 là 50 triệu đồng/m2. Nếu như trước đây khách hàng muốn sở hữu căn hộ cao cấp Sunrise City phải bỏ ra ít nhất từ 4 đến 5 tỉ đồng, nay chỉ từ 1,8 tỉ đồng.
Hết “chảnh”
Việc các dự án bất động sản cao cấp bất ngờ giảm sốc khiến thị trường “rúng động”, bởi từ trước đến nay bất động sản cao cấp không chịu “hạ mình”. Thậm chí như dự án Lesman (Q.3) của Tập đoàn C.T Group còn giữ chính sách giá bán đợt sau luôn cao hơn đợt trước.

Khách hàng tìm hiểu các dự án căn hộ cao cấp đang giảm giá sốc

Ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novanland, cho biết từ đầu năm 2008 cho đến nay cuộc khủng hoảng tài chính trên toàn thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng có ảnh hưởng rất sâu đến mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Chính phủ đã có Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu được đánh giá là nghị quyết có tầm ảnh hưởng sâu rộng và hiệu quả cao. “Chúng tôi đã phải tái cơ cấu lại đội ngũ, chuyển sang quản lý tập trung để cắt giảm chi phí, tăng tính chuyên nghiệp, giữ chất lượng nhưng hạ được giá thành sản phẩm, điều chỉnh lại phân khúc căn hộ, điều chỉnh một số ít diện tích căn hộ nhỏ lại. Giá giảm là nhờ kết hợp nhiều biện pháp, có một phần do giảm giá, nhưng chủ yếu là cấu trúc lại sản phẩm để phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng. Trong giai đoạn khó khăn của thị trường hiện nay chúng tôi đặc biệt chú trọng đến tính thanh khoản của dự án, giá bán gần như bằng giá thành sản phẩm”, ông Huy nói.
Theo một chuyên gia bất động sản, trong bối cảnh nhà nước chỉ đưa ra các giải pháp hướng đến “giải cứu” phân khúc bất động sản bình dân, nhà ở xã hội thì việc chủ đầu tư các dự án bất động sản cao cấp buộc phải bán tháo để thu hồi vốn là một giải pháp thông minh. Bởi “để càng lâu, sản phẩm bán không được càng chết. Khi đó lãi vay ngân hàng sẽ “ăn” hết dự án”…

BĐS: Vẫn đặt cược vào căn hộ cho thuê

Một số doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội đang đặt nhiều kỳ vọng vào thị trường căn hộ cho người nước ngoài thuê.

Ông Nguyễn Việt Dũng, Trưởng phòng cho thuê nhà ở, Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, cho biết một số chủ đầu tư dự án căn hộ để bán xung quanh khu vực Hồ Tây đang cân nhắc chuyển đổi sang xây dựng căn hộ dịch vụ để cho người nước ngoài thuê.
Chủ đầu tư khu căn hộ The Lancaster trên phố Núi Trúc, quận Ba Đình cũng đang thuyết phục khách hàng đã mua căn hộ để ở kết hợp với chủ đầu tư để chuyển thành khu căn hộ dịch vụ. Khách sạn InterContinental Hanoi Westlake cũng đang lên phương án chuyển một phần khách sạn thành căn hộ dịch vụ.

Khách sạn InterContinental Hanoi Westlake đang lên phương án chuyển một phần khách sạn thành căn hộ dịch vụ. Ảnh: progressivegrocer.com

Ngoài việc chuyển đổi dự án, các doanh nghiệp bất động sản cũng tìm cách thu hút nhà đầu tư tư nhân mua căn hộ để cho người nước ngoài thuê lại. Refico, nhà phát triển dự án căn hộ cao cấp Watermark đang được xây dựng ven hồ Tây, vừa đưa ra gói ưu đãi cho người mua nhà tại dự án này. Ngoài việc tặng khách hàng gói nội thất 200 triệu đồng, Refico còn cam kết trả tiền thuê cho người mua căn hộ Watermark trong năm đầu tiên lên đến 80 triệu đồng/tháng/căn hộ, dù có cho thuê được hay không.
Chiến lược nhắm đến kinh doanh căn hộ cho người nước ngoài thuê có vẻ mâu thuẫn với diễn biến kinh tế hiện tại. CBRE Việt Nam đã chỉ ra rằng do tình hình kinh doanh khó khăn, nhiều công ty đã cắt giảm ngân sách thuê nhà cho nhân viên; số lượng hỏi thuê gần đây cũng giảm nhẹ. Trong khi đó, tỉ lệ trống tại các khu căn hộ dịch vụ vẫn khá cao. Tính đến cuối quý II/2013, tỉ lệ trống tại các khu căn hộ dịch vụ gắn thương hiệu quốc tế là 12%, còn tại các khu căn hộ dịch vụ tự quản lý là 19%.
Mặc dù vậy, theo ông Dũng, CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ dịch vụ cho người nước ngoài thuê tại Hà Nội đang hoạt động tốt. Số liệu thống kê tỉ lệ trống là dựa vào lượng khách thuê thường xuyên. Nếu tính cả lượng khách thuê vãng lai thì hầu như các khu căn hộ dịch vụ cho người nước ngoài thuê, nhất là những khu căn hộ ven Hồ Tây, hầu như đã hoạt động hết công suất.
Mặt khác, dù kinh tế khó khăn nhưng giá căn hộ dịch vụ cho thuê tại Hà Nội không biến động nhiều từ năm 2010 đến nay, bình quân trên 600.000 đồng/m2/tháng. Đối với căn hộ dịch vụ thương hiệu quốc tế, giá cho thuê bình quân là 800.000 đồng/m2/tháng. Căn hộ dịch vụ 1 phòng ngủ tại dự án Keangnam Landmark 72, chẳng hạn, có giá cho thuê hơn 40 triệu đồng/tháng; căn hộ 2 phòng ngủ, hơn 50 triệu đồng/tháng và căn hộ 3 phòng ngủ, hơn 70 triệu đồng/tháng.
Ông Dũng còn cho biết những khu căn hộ có vị trí đẹp ven hồ Tây như Hanoi Lakeview không những không giảm mà còn tăng giá cho thuê.
Nhận thấy tín hiệu tích cực từ phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê, một số nhà đầu tư cá nhân đã nhảy vào thị trường qua việc mua căn hộ rồi cho người nước ngoài thuê lại. Tuy nhiên, do không có các dịch vụ như giặt ủi, vệ sinh nhà cửa … nên các căn hộ để bán rồi cho người nước ngoài thuê lại thường có giá cho thuê thấp hơn nhiều so với căn hộ dịch vụ.
Hơn nữa, hiệu quả kinh doanh của thị trường căn hộ để bán rồi cho thuê lại cũng có những diễn biến ngược chiều nhau. Nhiều dự án căn hộ kiểu này tại quận Cầu Giấy và Từ Liêm đã giảm giá 10-20% trong thời gian qua. Thậm chí, những căn hộ để bán một thời rất hút khách nước ngoài như Khu Đô thị Ciputra cũng đã giảm giá xuống còn 20-24 triệu đồng/tháng/căn so với mức 30-32 triệu đồng/tháng cách đây vài năm.
Tuy vậy, một số dự án căn hộ để bán có vị trí đẹp, chất lượng cao, nhiều tiện ích đi kèm thì lại thu hút được khách nước ngoài và giá thuê cũng khá cao. Theo bà Nguyễn Hải Minh, quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Công ty Tư vấn Cushman & Wakefield tại Hà Nội, Keangnam, The Manor và Indochina Plaza Hanoi là 3 dự án căn hộ để bán thu hút được nhiều khách thuê là người nước ngoài. Tại Indochina Plaza Hanoi, giá cho thuê bình quân là 25-30 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 2 phòng ngủ và 40-50 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 3 phòng ngủ.
Theo ông Dũng, hai khu vực được coi là thu hút người nước ngoài thuê nhiều nhất là Mỹ Đình và quanh Hồ Tây. Khu vực Mỹ Đình, chẳng hạn, thu hút được nhiều khách nước ngoài thuê vì ngày càng có nhiều công ty nước ngoài chuyển văn phòng về đây. Hơn nữa, trong vài năm gần đây, do không có thêm lượng cung mới nên các khu căn hộ dịch vụ cũng như căn hộ để bán rồi cho thuê lại hoạt động khá tốt và có giá cho thuê cao.
Vậy liệu có nên mua căn hộ cao cấp cho người nước ngoài thuê hay không? Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Tư vấn Sohovietnam, cho rằng còn tùy từng nhà đầu tư. Nếu cho rằng thị trường bất động sản chưa có gì sáng sủa, họ có thể đứng ngoài. Đối với những người có tiền nhàn rỗi, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư ngoài kênh gửi tiền ngân hàng hay mua vàng, ngoại tệ. Theo ông, việc mua nhà trong lúc rẻ hoặc khi có nhiều ưu đãi rồi cho người nước ngoài thuê thì sẽ có được nguồn thu trong khi chờ thị trường khởi sắc trở lại.
Ông Michael Piro, Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty Indochina Land, cho biết mua căn hộ cho người nước ngoài thuê hiện có thể đem lại tỉ suất lợi nhuận từ 8-10%/năm. So với lãi suất tiền gửi ngân hàng, việc mua căn hộ để cho thuê lại là điều đáng cân nhắc. Theo ông, từ đầu năm đến nay, phần lớn khách mua căn hộ Indochina Plaza Hanoi đều là nhằm mục đích cho thuê lại.